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Gestion des risques dans le développement immobilier

Date: 2010-01-01 | Author: Luke Andersen

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ue l'on se rend compte ou pas, la gestion du risque est quelque chose de nous traiter de tous les jours. Par exemple, le simple processus de traverser une rue implique un certain degré de risque que nous gérons sans même un clignement des paupières. Imaginez un instant traverser une rue sans regarder à gauche et à droite, sans juger de la direction et la vitesse de la circulation, et sans juger de la distance de la rue, nous sommes de passage. Heureusement, la plupart d'entre nous sont très bons à la gestion de ces risques de la vie quotidienne de façon efficace.

Mais que dire de la gestion des risques de quelque chose d'aussi complexe que le projet de développement d'une propriété? Eh bien, alors que les risques sont plus nombreux et une plus grande complexité il ya toujours certaines mesures que vous pouvez prendre pour les gérer efficacement. Jetons un coup d'oeil à certains des risques les plus notables dans l'exécution d'un projet de développement de propriété et comment vous pouvez les gérer efficacement.

Risque n ° 1 - ne pas avoir assez de connaissances

De loin le plus grand risque dans le développement de la propriété est le risque d'entreprendre un projet avec des connaissances insuffisantes. Je l'ai vu plusieurs fois avant, où les individus effectuent leur premier projet avec les attentes de sucre enrobés de la facilité le développement de la propriété n'est que de se retrouver dans les troubles au milieu de la piste, car ils n'étaient pas disposés à investir dans la connaissance. Beaucoup de gens vous diront que l'ignorance est le bonheur, mais quand il est de votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant de l'emprunt ignorance peut être une chose très coûteux! Alors, comment pouvez-vous gérer ce risque et à devenir plus compétents dans le développement de la propriété? Eh bien, il ya trois principales options qui s'offrent à vous.

Tout d'abord, suivre le développement de la propriété des ouvrages de qualité et d'acquérir une connaissance approfondie des processus de développement de la propriété. Deuxièmement, ces connaissances, on devrait alors assister à un atelier sur l'élaboration de la qualité des biens à affiner l'application pratique de vos connaissances. Troisièmement, après avoir lu quelques livres et a assisté à un atelier, vous devriez alors être équipé avec les connaissances nécessaires pour entreprendre votre propre projet de développement. Pour ceux qui n'ont pas la confiance nécessaire pour entreprendre leur propre projet, il est possible de faire équipe avec un directeur de développement des biens à gérer votre premier projet. De cette façon, vous pouvez apprendre? Sur le tas »sous la direction d'un promoteur immobilier connu et progressivement diplômé-vous dans la gestion de vos propres projets.

Risque n ° 2 - Payer trop cher pour le développement de votre site

Il ya peu de choses que de payer plus les chances pour un site de développement et d'être à gauche dans la perspective de l'incidence de tous les risques et la réalisation de tous les travaux nécessaires à la réalisation du projet que pour le seuil de rentabilité ou de faire un petit profit.

Donc, comment faire pour gérer ce risque et veiller à ce que vous ne payez pas trop pour le développement de votre site? Eh bien, il revient à tous les calculs avant d'acheter le site de développement. Il est absolument essentiel que la faisabilité financière globale est effectuée avant l'achat d'un site de développement. Étant donné que la faisabilité financière est aussi bonne que les hypothèses faites en son sein, il est absolument critique que vous faites vos devoirs pour assurer l'exactitude de vos hypothèses.

Dans le cadre de la faisabilité financière, vous pouvez calculer ce qu'on appelle une valeur résiduelle de la terre. Une valeur résiduelle de la terre est simplement déterminé par l'estimation du projet, puis en soustrayant les recettes brutes les dépenses diverses (à l'exception du site de développement) et une marge bénéficiaire suffisante pour laisser la valeur résiduelle du site de développement. Une valeur résiduelle de la terre vous donnera le montant maximum que vous pouvez vous permettre de payer pour un site de développement, assurant ainsi que vous n'avez jamais payer trop cher.

Risque n ° 3 - L'achat d'un citron développement du site

Alors que nous comprenons tous le risque de l'achat d'une voiture de citron, peu de gens savent qu'il est possible d'acheter un site de développement de citron.

Donc, comment faire pour gérer ce risque et veiller à ce que vous n'avez pas l'achat d'un site de développement de citron. Eh bien, tout cela revient à réaliser une enquête approfondie sur les questions liées au développement du site, mieux connu sous le nom de la diligence voulue analyse. La due diligence mai analyse soit effectuée avant d'acheter le site ou comme une condition du contrat. Quoi qu'il en soit, les résultats d'un examen de diligence raisonnable devrait intégrer l'analyse de chacune des questions suivantes:

* L'environnement et du patrimoine (par exemple la présence de la végétation des ordonnances de protection, les immeubles classés patrimoine etc)

* Les inondations (par exemple la présence d'une inondation de règlement en ligne)

* Geotechnical questions (par exemple la présence de sulfate acide des sols, la contamination des sols, les roches, l'eau souterraine, l'instabilité de remplir etc)

* L'exploitation minière (par exemple l'impact des affaissements miniers)

* Les problèmes de service (par exemple la proximité de services de site, la capacité de services pour le projet de développement etc)

* Les eaux pluviales des questions (y at-il un point de rejet, si elle n'est pas propriétaires riverains sont soumis etc)

* Titre des questions connexes (par exemple la présence de mises en garde, les pactes, les servitudes, les charges, les intérêts de détails, les conseils d'administration, les relations non etc)

* Les questions de zonage (compatibilité de zonage actuel de l'utilisation proposée)

Si un site de développement avec les autorités locales des permis en place et auront à surmonter la plupart de ces questions, il est conseillé d'étudier les différents problèmes comme une question de cours. Une analyse approfondie de diligence raisonnable peut être un peu de temps, mais étant donné le coût de se tromper, il est temps très bien passé!

Risque n ° 4 - Coûts de construction Blow Out

Les coûts de construction sont généralement les plus grands frais, dans des biens de projets de développement. En tant que tel, il suffit d'un léger changement proportionnel à son coût pour avoir un impact significatif sur la rentabilité des projets.

Donc, comment faire pour gérer ce risque et veiller à ce que un coup dans les coûts de construction ne doit pas détruire votre ligne de fond? Eh bien, le meilleur moyen est de veiller à ce que vous utilisez une somme forfaitaire contrat à prix fixe. Un montant forfaitaire contrat à prix fixe est un contrat où le prix est déterminé par l'entrepreneur qui comprend tous les coûts tels que les matériaux, la main-d'oeuvre et de la marge bénéficiaire. Comme son nom l'indique, le prix du contrat est fixée à partir du jour de la signature du contrat. Les seules choses qui peuvent varier le prix des variations du contrat ou de fluctuations dans provisoire ou premiers éléments de coût. En tant que tel vous devez tenter de limiter le nombre de modifications apportées au contrat, et si on ne peut rien faire pour contrôler les fluctuations de la prime provisoire ou éléments de coût, il est possible de conserver ces éléments à un strict minimum lors de détail du contrat.

Risque n ° 5 - Building Contractor Goes Bust

Peut-être que chaque développeur le pire cauchemar! En ce moment à un projet de plus le travail a été fait et on pourrait certainement faire pardonner d'avoir les yeux fixés sur l'achèvement de la construction et de la banque de règlement des fonds. Cependant, tout cela peut changer en un instant, si votre bâtiment hits des difficultés financières et ne peuvent pas procéder aux travaux.

Donc, comment faire pour gérer un risque, comme cela? Eh bien, alors que les circonstances peuvent changer rapidement dans l'industrie de la construction il ya certainement beaucoup à dire pour l'utilisation d'un bâtiment avec une bonne réputation et une expérience éprouvée. En tant que développeur, vous doit se sentir libre de faire des enquêtes sur la construction de projet de l'histoire et de la gestion financière. Après tout, c'est votre argent dans la transaction et votre nom en tant que garant de l'emprunt doit être de sorte qu'il n'y pas de raison de se sentir gêné de poser pour ce genre d'information.

Bien qu'il n'existe pas de substitut à l'aide d'une réputation prouvée en construction, nous avons la chance en Australie en ce sens qu'il est une obligation pour les entrepreneurs à prendre la garantie d'assurance. Au cours de la construction de garantie d'assurance couvre la construction de plus mis en faillite ou en liquidation judiciaire et contre l'entrepreneur ne pas terminer les travaux dans le cadre du contrat. Après la construction, il couvre contre l'entrepreneur omet de résoudre les défauts et contre la construction souffrent des effets de subsidence ou de règlement. Il est d'usage pour la construction d'enquêteurs ou les autorités locales de ne pas délivrer un permis de construire unt

Tag : la gestion des risques, des biens, l'immobilier, le développement, gestion des risques, gestion, immobilier, risque, risques

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